Wir kennen die Serie eines österreichischen Privatsenders in dem regelmäßig über haarsträubende Mängel beim Hausbau berichtet wird. Dabei wäre ein Großteil dieser Probleme mit einer guten Projektvorbereitung zu verhindern.
Unten stehend findet der Bauherr einen kleinen Leitfaden, um nicht in der nächsten Staffel bei "Pfusch am Bau" die Hauptrolle zu spielen.
Die größten Fehler werden schon begangen, bevor die Baufirma oder der erste Handwerker den Baugrund betreten.
Eine gute Planung und Vorbereitung erspart Unmengen an Geld und Ärger
Natürlich haben nur die wenigsten Bauherren das nötige Kleingeld um einen Architekten mit der kompletten Projektabwicklung (Entwurf, Planung, Erstellung der Leistungsverzeichnisse, Vergabeverhandlungen, Erstellung der Verträge, örtliche Bauaufsicht, Mängelbehebung) zu beauftragen, jedoch sollte man unbedingt gewisse Bereiche einem Fachmann überlassen.
Hier finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Punkte, die ein privater Bauherr unter allen Umständen beachten sollte.
Die Planung des Eigenheimes
Sollte das Budget für einen Architekten zur Planungsabwicklung nicht vorhanden sein, so sollten Sie die vorhandenen Pläne bzw. Entwürfe 
unbedingt von einem Architekten prüfen lassen. Nur ein Architekt hat zu 100% die Kompetenz, diese für die Zukunft so wichtigen Funktionen eines Gebäudes zu beurteilen. Die wenigen hundert Euro die ein Fachplaner dafür verlangt, zahlen sich später mehrfach aus.
Weiters sollten Sie für heikle Details Ausführungspläne bzw. Detailpläne vom ausführenden Unternehmen anfordern. Diese dann vor Baubeginn prüfen oder prüfen lassen.
Ein Architekt zur Beurteilung der Funktionen sollte immer herangezogen werden
Erstellung der Leistungsverzeichnisse
Die meisten privaten Bauherren ersparen sich diesen Teil beim Hausbau. Jedoch ist gerade ein gutes und vollständiges Leistungsverzeichnis das Um und Auf um auch das zu bekommen was man bezahlt und um spätere Mehrkosten (Nachträge) zu vermeiden. Wir raten Ihnen, auf diesen Teil in der Projektvorbereitung auf keinen Fall zu verzichten.
Sollten Sie ein Fertighaus in Erwägung ziehen, lassen Sie sich von der ausführenden Firma das Leistungsverzeichnis bzw. eine Baubeschreibung mit Ausführungsdetails aushändigen. Dieses kann dann von einem unabhängigen Architekten oder auch Baumeister/ Bauingenieur geprüft werden.
Später auftretende Mängel können mit einem bestehenden Leistungsverzeichnis ganz klar definiert und aufgezeichnet werden.
Vergabeverhandlungen
Ein klarer Fall für den Fachmann. Bei den Vergabeverhandlungen kann man nicht nur den Preis drücken sondern auch immens wichtige Vertragsbestandteile für die folgende Ausführung ausverhandeln.
Der Werkvertrag
Das wohl wichtigste für die Abwicklung einer Baustelle ist der wasserdichte Werkvertrag. Dieser Vertrag muss unter allen Umständen von einem Fachmann geprüft werden. Mit einem überprüften und vollständigen Werkvertrag können Ihnen kaum noch böse Überraschungen blühen. Die wichtigsten Bestandteile dieses Dokumentes sind unter anderem:
Beginnen Sie niemals eine Baustelle ohne einen vom Fachplaner oder Bauingenieur geprüften Werkvertrag
Der Zahlungsplan
Grundsätzlich gilt:
Bezahlen Sie auf keinen Fall irgendeine Leistung im Voraus
Oft kommen Unternehmen auch unschuldig zum Handkuss und Ihr Geld ist weg.
Achten Sie bei der Erstellung des Zahlungsplanes immer auf die Abstimmung mit dem Bauzeitplan.
Deckungsrücklass:
Bis zur Schlussrechnung sollte immer ein Deckungsrücklass von ca. 10% einbehalten werden. Dies auch unbedingt vertraglich festhalten. Mit diesem Deckungsrücklass verhindern Sie die "Überbezahlung" von Unternehmen oder Handwerker. Soll heißen, dass nicht zu früh zu viel Geld an den Handwerker oder die Baufirma überwiesen wird. Erst mit Legung der Schlussrechnung wird der Deckungsrücklass dann an die Firma ausbezahlt.
Haftrücklass:
Den Haftrücklass auf alle Fälle einbehalten und vertraglich festlegen. Die Höhe liegt in Österreich bei ca. 3% und wird für meist 3 Jahre einbehalten. Der Haftrücklass kann auch mit einer Bankgarantie abgewickelt werden. Dem Bauherren dient der Haftrücklass als Ass im Ärmel, falls die ausführende Firma oder Handwerker kein Interesse an einer eventuell notwendigen Mängelbehebung hat. Für den nötigen Schriftverkehr vor der Heranziehung des Haftrücklasses sollte man sich aber unbedingt vom Fachmann beraten lassen, um auch alle gesetzlichen Bestimmungen einzubehalten.
Örtliche Bauaufsicht (ÖBA)
Sämtliche in der beschriebenen Serie vorkommenden Häuselbauern haben genau auf diese verzichtet. Das sparen am falschen Ende bzw. der örtlichen Bauaufsicht kommt im Nachhinein sehr teuer.
Die ÖBA überprüft die terminliche, finanzielle und technische Abwicklung einer Baustelle.
Auch wenn das Kapital für eine komplette Projektabwicklung durch den Fachplaner oder Baumeister / Bauingenieur nicht vorhanden ist, so planen Sie dennoch ein Budget für die örtliche Bauaufsicht ein. Bei einem normalen Einfamilienhaus mit einer großzügig geschätzten Bauzeit von ca. 4 - 6 Monaten reichen 10 bis 12 Besuche der örtlichen Bauaufsicht völlig aus um dann auch mit Freude ins neue Eigenheim einziehen zu können.
Wenn Sie für diese Position ca. 2000 € Netto einkalkulieren, sollte das Ihr Budget nicht zu sehr belasten und Sie sparen sich eventuell einen jahrelangen Rechtstreit und schwere Mängel am neuen Eigenheim.
Örtliche Bauaufsicht vom Fachmann, um späteren Ärger zu vermeiden
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